【おうちづくりコラム】銀行が推奨する住宅ローンは本当にいい商品なのか？

銀行のパンフレットに記載されている
「10年固定」という文字を見ると、
この商品を"固定金利"商品だと
誤解してしまう方も多いのではないでしょうか？

また、あなたが銀行の窓口に一見客として行った場合、
基本的に銀行側が勧めてくる住宅ローンは、
「3年固定」や「10年固定」といった
当初期間固定型のローンです。

しかしまず理解しておかなければならないのは、
これらが実は 変動型のカテゴリーに属する商品 である、
ということです。

この商品は名前の中に「固定」という言葉があっても、
借入期間中ずっと金利が固定されるわけではなく、
固定期間満了後には、
その時点の金利をもとに
同じ商品を選ぶか、あるいは変動型に切り替えるかを
選択しなければなりません。

つまり、いずれにしても
固定期間終了後に金利を再設定する必要があり、
返済額が変わる可能性が高いということです。

だからこそ、
銀行がすすめてくれたからといって
安易に選ぶのではなく、
将来的な 金利上昇のリスク を理解したうえで
商品を選ぶべきなのです。

そして、当初期間固定型を選ぶうえで
特に理解しておくべきことが、
「将来の返済額アップに上限がない」
という点です。

変動型住宅ローンでは、
返済額の増加率は一定期間ごとに見直されますが、
日本の一般的な仕組みでは
返済額アップは上限125％など
ある程度制限されたルールがあります。

しかし、 当初期間固定型には
このような制限がありません。
そのため、未払い利息がない反面、
返済額が大きく増える可能性もあります。

例えば、
当初固定期間中の返済額が80,000円だったときに、
見直し後に返済額が40％上がるとしたら、
80,000円×1.4＝112,000円となり、
返済額が一気に増えてしまう可能性があります。

また、当初期間固定型は、
当初の固定期間中だけ金利の優遇幅が大きく、
その後は優遇幅が縮まるパターンが一般的です。

例えばこんなケースです。
店頭表示金利：約2.8％
当初3年間の優遇幅：約2.0％引き下げ
→ 当初3年間の適用金利：約0.8％

↓（3年後）

店頭表示金利：約2.8％
優遇幅：約1.3％引き下げ
→ 4年目以降の適用金利：約1.5％

このように、 市場金利が上がっていなくても、
優遇幅が縮まることで金利が0.6％前後上がる例は
実際に起こり得ます。

さらに、市場全体の金利が上昇すれば、
たとえば店頭金利が 2.8％ → 3.8％ に上がれば、
3年後の適用金利は 約2.5％ となり、
4.8％に上昇すれば **約3.5％**程度になる可能性もあります。

では、これを実際の数字に当てはめてみましょう。
借入3,000万円、35年・元利均等払い、ボーナス返済なし、
当初3年間の金利0.8％で試算してみます。

この場合、
当初3年間の毎月返済額は約 78,000円 になります。
そして3年後、
もし市場金利が上昇せず、
当初優遇幅が縮小した結果、
適用金利が 1.5％ になったとすると、
返済額は約 86,500円 となります。

これは返済額の上昇率が約 11％ です。
ではもし市場金利が1％上昇した場合は？

3年後の適用金利は 約2.5％ になり、
返済額は約 99,000円 となります。
返済額の上昇率は約 27％ です。

さらに市場金利が2％上昇した場合は、
適用金利は約 3.5％ となり、
返済額は約 113,000円 にまで上昇し、
上昇率は 約45％ に達する可能性もあります。

いかがでしょうか？

「そんなに金利が上がることはないでしょ？」
と思われるかもしれません。

しかし、金利が将来必ず動かない
という保証はありません。

それゆえ、変動型も含め、
住宅ローンを選ぶ際は、
商品のメリットだけでなく、
こうしたリスクも理解したうえで選ぶ必要があります。

後になって気づき、
取り返しのつかない状況にならないよう、
住宅ローン選びの前に
こうしたリスクまで把握しておくことを
強くおすすめします。