【おうちづくりコラム】ローンの恐ろしさを知る

コロナ後のインフレを抑制するために、
アメリカの中央銀行(FRB)が
急ピッチで利上げを進めてきたため、
アメリカの住宅ローン金利は
日本では考えられない高水準にあるのですが、
実はアメリカ人の90%以上が
固定金利で住宅ローンを借りていると言われています。

ゆえ、アメリカでは、
すでにこれまでに家を買っている人は
どれだけ金利が上がろうとも
全くダメージを受けることはありません。

他方、アメリカとは比較にならないぐらい
金利が安いここ日本では、
固定金利を選ぶ人は全体の20%ぐらいしかおらず、
大部分の方がいわゆる変動金利で
住宅ローンを借りていると言われているのですが、
どうやらこれがインフレを抑制するために
全世界的に利上げが進んでいった中、
唯一日本だけが利上げが出来ない
理由の一つになっているようです。

物価と同じように賃金が上がっていない中、
利上げを実行してしまうと、
たちどころに住宅ローン破綻する人が
続出する可能性が高いからです。

ゆえ、どれだけ物価は上がろうとも、
日本銀行が利上げをする可能性は低い
と言われているのですが、
とはいえ、その可能性は0ではないので、
もし実行するとなると一体どうなるか?
今回は考えていきたいと思います。

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例えば、利上げが起こり
返済額が来月から急に数万円も上がってしまうとしたら
あなたならどうしますか?

もちろん生活にゆとりがある方なら
別段問題はないでしょうし、
計画的に貯金が出来ている方なら
繰上げ返済によって返済額の調整が出来るので
別段問題はないでしょう。

しかし、返済が上がると困る状況に
陥りそうなのだとしたら、
金利が上がっても返済額は上がらないように
返済期間を延ばしてもらうしか方法はありません。

つまり、いつまで経っても
ローンが終わらないという状況になり、
結果、利息の支払いがどんどんどんどん膨らんでいく
というわけですね。

また利上げによる返済額アップが
きつい状況になるような予算で
家を建ててしまっているとしたら、
これから先に待ち構えていることに
後手の対応しか出来なくなってしまいます。

家のメンテ費用に
家電製品の買い替え費用、
そして車の買い替え費用に
子供たちの進学費用などです。

家のメンテをするために
仮にリフォームローンを組むとなれば、
おそらく毎月2万円前後の支払いが
今後10年ほど住宅ローンに
上乗せされることになるでしょう。

それに加えてエコキュートやエアコンなどの
価格が高い製品を買い換えるとなり、
これもリフォームローンでいくとしたら
さらに1万円ほどが上乗せになります。

また、不運にもこれらと同じタイミングで
車を買い換えないといけないとしたら、
さらに毎月の出費が嵩増しになり、
相当厳しい家計になってしまうのではないでしょうか。

子供たちの教育費に関しては
中学を卒業するまでは
そこまで大きなものではありませんが、
仮に子供を大学に行かせてやろうとお考えであれば、
高校はそれなりに出費が増えると
想定しておいた方がいいと思います。

ましてや大学に行くとなると
授業料だけじゃなく家賃や光熱費、そして生活費も
負担してやらないといけませんからね。

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ゆえ、家を建てる時には、
こういったことまで想定した上で予算を設定し、
住宅ローンを選ぶことをオススメしているというわけです。

そこまでゆとりある家計じゃないにもかかわらず、
これから先の出費のことまで考えないで家を建ててしまうと、
間違いなく死ぬまでずっとローンに縛られたまま
生きていくことになってしまうだけですからね。

そんなわけなので、家を建てる時には
金利上昇のリスクを織り込んで考えつつ
建てた後に必要となる費用を
どのように準備していくかまで考えた上で
家づくりの計画を立てていただけたらと思います。

それが「資金計画」というやつです。

【おうちづくりコラム】バイアス解除のススメ

周りを見渡してみると
ほとんどの家がそうなっているように、
家を建てるとなれば、
日当たりがいいところに部屋を配置し、
そうじゃないところに
部屋以外を配置するものだという
当たり前が存在します。

そして土地の方位や環境などは
どこ吹く風と言わんばかりに、
どんな土地であっても
このもっともらしい論理になぞって
設計プランがつくられていくのですが、
もちろん、この結末がいいものになることは
「ほぼほぼ無い」と言っても過言ではありません。

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例えばこの論理が最もしっくりきそうな
南向きの土地の場合、
日当たりがいい場所に全ての部屋を配置すると
部屋には直射光がたっぷりと
入ってくるのは間違いありません。

しかし、光が眩し過ぎること、
熱も入ってき過ぎること、
台風の直風がモロに当たること、
そして、なにより家の中が丸見えなり過ぎること、
などの困った理由から
大きな窓には全て基本的に
カーテンとシャッターがセットで必要になってきます。

そしてカーテンはおろか、
立地によったらシャッターまでも
ずっと閉めた状態にしているという光景も
よくお見かけするのではないでしょうか。
つまり、何のために大きな窓をつくったのやら・・
という状態になっているというわけです。

庭につくったウッドデッキだって
丸見え過ぎることから
全くと言っていいほど使っていない、
というか使いたくても使えない
状況になっているでしょうしね。

次に北向きの土地で考えてみましょう。
この場合、南に部屋をつくったとしても
よほど土地に奥行きがない限り
南からの光が充分に入ってきません。
北向きの土地では基本すぐ南に家が建っているからです。

また、南に部屋を配置すれば
必然的に水回りが北に配置されるのですが、
この結果、正面である北面に
窓や換気扇や給湯器といった部材が
設置されることになります。
つまり、家の顔となる正面が不細工になりやすい上、
汚くなりやすいというわけです。

では、東や西向きの土地はどうでしょう。
これらの土地に共通して言えるのは、
家の正面に丸見えになる
大きな窓を設置する可能性も低いし、
景観を乱す水回りも正面になりにくいということですが、
北向きの土地と同じように
日当たり面で支障が出やすいのが特徴です。
基本すぐ南に家が建っているからです。

ゆえ、この場合も単純にこの論理になぞって
間取りを決めるのは懸命な選択だとは言えません。

また、すぐ南に家が建っているということは、
「=家の裏側がよく見える」ということでもあるので、
南に大きな窓をつくった場合、
いい景色を窓から臨むことは皆目出来ないことも
もはや言うまでもありません。

そして、この問題を解決するために
外構工事により多くのお金を
かけざるを得ないということになります。
南向きの土地以外は庭の景観をよくするために。
南向きの土地はプライバシーを担保するために。

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✔️根本的な解決策を知っておく

冒頭でお伝えした論理は、
それを適用して問題がない土地なら
そうしていただいても何の問題もありませんが、
ここまでお伝えしてきたように、
よほど広い土地じゃない限り、
必ず何らかの支障が出るのは間違いありません。

つまり、最適なプランというのは
セオリーだけで成り立つのではなく、
「土地」そのものが持つ個別の条件によって
大きく左右されるということですね。

ゆえ、家を建てる時には
こういった当たり前のように認識されている
様々なバイアスを一旦解除することをオススメしています。

そして、家を建てる土地の前に立ち、
周囲の環境をよく観察してみてください。

これらがバランスよく考えられれば、
きっと本当に住みやすい家を
建てることが出来るようになるはずです。
もちろん、美しいデザインも両立しながら。

【おうちづくりコラム】多面的に捉えることの大切さ

例えば、東向きの土地に家を建てるとしたら、
光を遮る建物がない東に部屋を配置し、
採光と風通しのための窓をつくるのが一般的です。

しかし、この場合、
何点か注意しておかないといけないポイントがあり、
それらを知らないまま建ててしまうと
思っていたのとは違う家が出来上がってしまいます。

まず注意すべき点は、
エアコンの室外機を置く場所が
どこになるのかということです。

東向きの土地で
東にしか室外機が置けないとなると、
家の正面に室外機が置かれると同時に、
エアコンの配管カバーまで見えてしまうからです。

ゆえ、図面を見る時には
エアコンをどこにつけるのかということも
一緒にチェックするようにしてください。

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続いて、注意すべき点が
換気扇がどこにつくのかということです。
換気扇はトイレや脱衣などにつける
排気のためのものだけじゃなく、
各部屋につける給気もあるからです。

ゆえ、エアコンのチェックと共に
換気扇の種類と製品がどこにつくのかも
チェックするようにしてください。

細かいようですが、
外部につく換気扇のカバーも
景観を乱す原因となるものだし、
壁から突起した部材は全て外壁を汚す原因となり、
それが正面だとただただ汚れが
目立つことになりますからね。

最後に注意していただきたいことが、
そこにつける窓が充分な採光と風通しを
もたらしてくれるのかということです。

闇雲に窓のサイズを大きくしても
透明ガラスだとカーテンが必ず必要になるし、
かつカーテンを開けることが出来なくなります。

また、カーテンが開けられないということは
イコール窓も開けられないということでもあるので、
基本、風を取り込むことも出来ません。

ゆえ、窓に関してもその場所ごとに
どのような形状がベターなのかと
どのようなサイズがベターなのかも
しっかり考えていかないといけないということも
覚えておいていただいた方がいいかと思います。

窓もカーテンも開けられないでは、
そこに窓をつくった意味は
「皆無に等しい」わけですからね。

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✔️設計図の見方を知っておくことが大事

ここまでお伝えしたようなことは
こうやって言われてみると
ごく当たり前なことのように
お感じになると思いますが、
現実は決してそうではありません。

例えば、間取り提案の時に
お見せする立面図(外観図)や立体パースなどには、
エアコンの室外機まで記載しないし、
もちろん換気扇の外部カバーなんかも
記載されることはありません。
かつ、雨樋も記載されていません。

つまり、実際建ってみたら
結構ゴチャゴチャしそうなのに、
プラン上は割とスッキリ見えてしまう
ということですね。

ゆえ、この問題を解決するには
ご自身でしっかり想像していただくか、
あるいは、そういった細かい部材まで
図面に反映して出してもらうか
のいずれかを選択するしかありません。

また、窓に関しても
平面図だけを見ていたのでは
99.99%設置すべき窓を間違えてしまうと思います。

窓はただサイズを大きくしたから
その分光量が増えるわけではありません。
たとえ計算上は増えるとしても、です。
また、数を増やしたから
その分光量が増えるわけでもありません。
たとえ計算上は増えるとしても、です。

風通しに関しても、
同じ部屋に2ヶ所窓をつけたから
単純に風が通るわけではないし、
開口を大きくしたから
その分取り込める風量が増えるわけでもありません。

これらに関しても、
家の中や外からどのように見えるのかを
想像していただくことが
なにより大事なのは
もはや言うまでもないと思います。

そして、そこまで考えつつ
窓の形やサイズ、そしてガラスの種類などを
一つ一つ考えていかないといけません。

というわけなので、
本当に暮らしやすい住まいや
本当に景観が美しい家をつくるためには、
平面図(間取り図)だけを
見ていてはいけないということ、
そして間取りや動線だけじゃなく
外観との兼ね合いなども
一緒に見なければいけないということを
ぜひ覚えておいていただければと思います。

【おうちづくりコラム】理想の借入と現実の家づくりと

一般的に銀行からの借入は
(税込)年収の5倍ぐらいが適切だと言われています。
仮に世帯年収が500万円だとしたら
2500万円ぐらいが適切で、
3500万円銀行から借りたいとお考えなら
世帯年収が700万円ぐらい
あった方がいいという感じでしょうか。

もちろん、この説はなかなかいい線を行っていて
この実現が理想的なのは
火を見るよりも明らかなことなんですが、
どっこい現実を見てみると
20%以上建築費が値上がりした現在は、
この理想論からはかけ離れざるを得ない方の方が
圧倒的に多いというのが現実です。

例えば世帯年収500万円のご家族が
土地から買って家を建てる場合、
仮に自己資金が300万円あるとしたら
理想的なローンと自己資金を合計すると
2800万円が家づくりの総予算となるのですが、
購入しようとしている土地が1000万円だとしたら、
家そのものにかけられる予算は
マックス1500万円となり、
数年前まではこの予算でも
家を建てることが出来ていたものの、
現在の建築価格では
思い描いている理想を叶えるどころか
そもそも家を建てることすら難しいというのが、
悲しいかな今の現実です。

ゆえ、この場合使える土地があるなら
そこを使っていただくか、
不足分を自己資金とローンによって
賄っていただくというお話を
せざるを得ないということになります。

もっとも土地を買わなくてよくなれば
土地に費やす予定だった1000万円を
建築代(と外構代)に回すことが出来、
借入を増やすどころか
むしろ減らすことが出来るかもしれないので
まずはこちらを優先して
考えていただく方がいいですけどね。

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では、土地を買わないといけない方は
どうすればいいのか?

この場合、まずは購入する土地の価格を
少しでも落とせないかを優先して
考えていただくことをオススメします。
住む地域を変えるとか、
面積を小さくするなどによって、です。

理由は、理想的な予算からのはみ出しを
少しでも小さくするためです。

かつ、家の予算を少しでも小さくするために
コンパクトさを意識しながら
間取りを考えていただくことをオススメしています。

このように土地にせよ家にせよ
これまでの常識は一旦脇に置いていただき、
現状にフィットした考えになって
いただかないといけないのですが、
とはいえ、これを実行していただくことは
想像以上に難易度が高く、
おそらく大多数の方が年収の5倍ルールの範囲内では
全く収まらないと思います。

なので、最後に予算が大きくはみ出た場合、
どうしないといけないかについて
お伝えしていきたいと思います。

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✔️「攻撃は最大の防御なり」

それは勇気を持ってリスクを取り、
安全だと考えられている
銀行への貯金と生命保険を減らし、
その分を「長期積立投資」に回すことです。

ここでは銀行への預金が必要ない理由や
生命保険や学資保険がいらない理由、
そして医療保険もほどほどでいい理由
などについては触れませんが、
要は、今すぐこれらを見直して
夫婦そろって「新NISA」を活用しつつ
積立を開始してください。

そして、いつか仕事を辞める時まで
積み立てた資金を引き出すことなく
ずっと運用し続けていってください。

もちろん、未来のことなんて誰にも予測はつきません。
ですが、過去150年間のデータによると
年間で約10%ずつ資産が増えてきており、
今後も短期的・中期的には
世界情勢によって不安定な時期が定期的に訪れるものの、
長期的にはそのパフォーマンスを
きっと維持してくれるのではないでしょうか。

そしてそう考えると、
勇気を持ってそこに踏み込んだ人と
踏み込めなかった人とでは、
やがて迎える老後にとてつもない大差が開いていることは
もはや言うまでもありません。

というわけなので、
これから家を建てる方は、
同じタイミングでここまでするのが
セットであることを忘れずに
家づくりをしていただければと思います。

【おうちづくりコラム】適切な部屋の広さの導き出し方

せっかく家を建てるんだから、
これからの暮らしに困らないように
収納もたっぷりと欲しいし
なるべく家も広くしておきたい・・
誰もがそうお考えになると思います。

もちろん予算的に問題ないのであれば
広さも含めてやりたいことを
詰め込んだ方がいいと思うのですが、
なかなかそういうわけにはいかない
という厳しい現実に直面している方も
決して少なくないのではないでしょうか。

ましてや現在は資材高騰の影響を受け
20%ほど建築費が上がっているので、
広さに関してはグンと削らないといけなくなっている
というのが率直な感想です。

そんなわけで今回は、
「適切な広さ」というテーマで
お伝えしていきたいと思います。

おそらく、ほとんどの方に
「確かにそうだよねー」と
共感いただける内容であるとともに、
この内容をご理解いただくと
自然と家のコストを縮めることが出来ると思うので、
ぜひ最後までお付き合いいただければと思います。

では、早速1つ1つ広さや必要性について
検証していってみましょう!

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✔️寝室の適切な広さ

今は、寝室に隣接してか、
あるいは寝室からそう遠くない場所に
ウォークインクローゼットをつくるのが
スタンダードになっているし、
かつ、テレビ離れが加速していることから、
わざわざ寝室にまでテレビを置かないか、
あるいは、置くとしても場所を取らない
壁掛けにされる方が多いため、
寝室には基本ベッドしか置かない
という方が圧倒的多数だと思います。

となると置くベッド寸法と台数さえ
あらかじめ分かっていれば、
自ずと寝室の広さをどれくらいに
すればいいのかが分かります。

例えば、置くベッドが
セミダブルが2台だとしたら、
ベッドが締める面積は
横2m40cm(1m20cm×2台)、
縦2mということになりますが、
実は6帖あればこれらを置くことが出来ます。

6帖という広さは、
3m51cm×2m60cmだからです。
つまり、3m51cmに対して2m40cmを置けば
1m11cmも余白が出来るし、
2m60cmに対して2mを置けば
60cm余白が出来、
通るだけならそれだけで
充分なスペースが出来るからです。

そんなわけで
寝室の広さを決める時は、
このように考えていただければと思うし、
子供部屋に関しても同じように考えていただければ、
闇雲に大きくすることもなくなるかと思います。

子供部屋に関しては、
シングルベッド(90cm×2m)と勉強机を
置くか置かないかという感じでしょうかね。
子供たちはいつかは家を出ていくので、
その点も加味しつつ考えてみていただけたらと思います。

✔️客間の必要性

仮にあなたが建てる家を
2階建てだと決めていて、
かつ寝室と子供部屋を2階につくる
と決めているのであれば、
1階にはLDKの他に
もう1つ部屋をつくっておいた方が
いいと思います。

1階にLDKしかないと
子供たちが小さいうち
LDKが荷物でごった返すことになるし、
足腰が悪くなった時、
生活そのものに困ることになるからです。

他方、平屋を中心に間取りを考えると
全ての部屋と収納が1階に集結するので、
寝室と子供部屋以外に部屋を
つくる必要がなくなります。

そしてそれだけで、
200万円ぐらい家のコストを
カットすることが出来ます。

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✔️LDKの適切な広さ

LDKは過ごす時間がダントツで長く、
一番重要な場所であることから
出来ればここだけはやりたいようにしてもらいたい
と思っているのですが、
とはいえ、こことて広くなれば
その分コストは上がってしまうため、
あらかじめ適切な広さを知っておいていただくことが
大切かと思います。

もちろん、ここもどんな家具を置くかによって
適切な広さは変わってくるのですが、
仮にあなたが望むキッチンが対面型で、
家族そろって食卓で食事をし、
大きなソファーでくつろぎたいとお考えであれば
16帖という広さが適切だと思います。

なぜ18帖や20帖ではなく14帖でもないのか?
理由は14帖だと食卓とソファーの間に
全くゆとりがなくなるし、
18帖より大きくすると、
食卓とソファーの間にゆとりが出来過ぎ、
そこが荷物置き場と化しやすいからです。

また、人は隙間があると
そこを埋めたくなるという習性を持っており、
これが意味することは
どれだけゆとりをつくったとしても
全力でそこを埋めようとしてしまうということです。

つまり、リビングを広くつくると、
そこにチェストなどの家具を置きたくなり、
置いたが最後、
今度はチェストの中を埋めたくなり、
次から次へと物を買って
出費が増えると同時に、
どんどん物も増えていき管理出来なくなる。

その上、チェストをはじめ家具の上は
ちょこっと物が置きやすいため、
書類やら物が溢れる原因にもなりますしね。
リビングやダイニングの辺りには
細々した物が多いわけですしね。

というわけなので、
これから家を建てようとお考えの方は、
前回の収納と共に今回の内容も
ぜひ参考にしていただけたらと思います。

【おうちづくりコラム】収納と建築コストの関係性

建築コストが高止まりしている現在、
少しでもコストを抑えながら家を建てるためには、
家の面積を抑えることが欠かせない要素ですが、
そのためには図面の見方を知っておく必要があります。

というのも、平面図(間取図)を
上からずっと眺めていると
部屋は狭いような気がしてくるし、
収納に至っては少ないような気しかしないからです。

つまり、その不安から
本来縮めないといけないのに、
逆に広げてしまう可能性が
高くなってしまうんですよね。
で、限界ギリギリまで
ローンを組まざるを得なくなります。

ゆえ、今回は図面の見方について
お伝えしていきたいと思います。

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例えば、収納のポテンシャルは
「床面積」というよりは、
「壁面積」によって違ってくるのですが、
これを知らないまま家を建ててしまうと
単純に「床面積」だけを
増やそうとしてしまいます。

そして床面積を増やした代償として
建築コスト上昇のダメージを
モロに食うことになります。
2帖の収納を追加でつくれば、
単純に70~80万円ほど
コストアップするという感じですね。

まー、2帖もの収納を追加でつくると
入り口をどこにつくるかでも
分量は変わってくるものの、
一般的には1段あたり2.93m
物が置けるようになるので、
仮に棚板を4枚設置したとしたら
5段トータルで14.65mも
物が置ける場所が増えるので
かなりな収納アップにはなるんですけどね。

これが「床面積」増加による
収納力アップという方法ですね。

一方で「壁面積」を上手く使えば
コストを増やすことなく
先程の床面積アップと同等か
あるいはそれ以上に収納力を
アップさせることが出来ます。

例えば、6帖のお部屋は
長手方向が有効寸法で3m51cm、
短手方向で2m60cmの部屋ですが、
この短手方向に窓をつくらず
一面を壁にした場合、
この壁面全てを収納として
使うことが出来るようになります。

つまり、1段あたり2m60cm
物が置けるようになるので、
先程の2帖の収納より少し劣るものの
ほぼ同等近く物が置けるということですね。

あるいは、
長手方向に棚を設置するとなると、
1段あたり3m51cm
物が置けるようになるので、
先程の2帖の収納以上に
物が置けるということですね。

もちろん、床面積は
全く増やしていないので、
コストアップも必要ありません。

とはいえ、この場合
部屋の中に棚を設置するため
部屋の有効寸法がその分小さくなるので、
それが嫌だという方もいらっしゃるかもしれないし、
収納が丸見えになるので、
隠すために「扉をつけたい」となり、
そうなれば扉1枚あたり4万円ぐらいの
コストが必要になるので、
計12~16万円はコストが
アップしてしまうんですけどね。

まー、それでも
わざわざ別で収納をつくるのに比べたら
ずいぶんと割安ですよね。

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✔️利便性VSコスト

そして収納を考える上で
知っておいていただきたいことがもう1つ。
それは、通り抜け動線や回遊動線は
「壁が有効に使えなくなる」ということです。

つまり、床面積の割に
収納のポテンシャルが低くなる
というわけですね。

例えば4帖のウォークインクローゼットは、
壁面積を有効に活用すれば
1段あたり7mもの棚を設置することが出来るのですが、
仮にこの収納を通り抜け出来るようにしてしまうと、
その分量が一気に半減してしまいます。
片側の壁しか使えなくなるからです。

要するに、通り抜け動線にすると、
名目上は4帖収納があるんだけど、
実質は2帖分の収納しかないのと
同じになってしまうというわけなんですよね。

ゆえ、確かに利便性は上がるものの
本当に通り抜け動線にする必要があるのか?
を考えていただきたいと思っています。

わずか数歩でも毎日のこととなれば大きい
という気持ちもよく分かります。
より使い勝手がいい家にしたい
という気持ちもよく分かります。

ですが、現在の建築費を考えると、
通り抜け動線にした場合ぐらいの
収納力でなんとかなるなら、
通り抜け動線をやめて
収納を2帖にした方がいい
というのが個人的な考え方です。

単純にそれだけで
コストを70~80万円も
縮めることが出来るからです。

というわけなので、
これから家を建てようとお考えの方は、
こういった知識もお持ちになった上で
間取りを決めていって
いただけたらと思います。