【おうちづくりコラム】大切な住宅ローンを正しく理解しよう！

資金計画では、自己資金と住宅ローンの借入額を決めることで、
家づくり全体の予算をいくらに設定するのかを算出していきます。
そして、この自己資金がどれくらい用意できるのかによって、
選ぶべき住宅ローンの考え方も大きく変わってきます。

例えば、準備できる自己資金がそれほど多くない場合、
家づくりに必要な費用の大半を住宅ローンで賄うことになります。
そうなると、返済期間を長く設定せざるを得ず、
金利上昇による返済額増加のリスクを避けるために、
金利がずっと変わらない固定金利型の住宅ローンを
選ぶ必要が出てきます。
たとえ、変動金利型に比べて金利が高く、
毎月の返済額が大きくなってしまうとしても、です。
一方で、十分な自己資金を用意できる場合は、
返済期間を短く設定することが可能になり、
金利上昇によるリスクを
ある程度抑えることができます。
その結果、固定型より金利が低い変動型の住宅ローンを
選択することもできるようになります。
このように、自己資金の状況によって
適した住宅ローンは異なりますし、
収入や年齢、土地をすでに所有しているかどうかなど、
さまざまな条件によっても
選ぶべき住宅ローンは変わってきます。
資金計画では、こうしたあなたの状況を踏まえた上で、
最適な住宅ローン選びを行っていきます。

✔ 住宅ローンの種類を知っていますか？
住宅ローンは大きく分けると、「変動型」と「固定型」の2種類に分類されます。
さらに「変動型」は、純粋な変動型と「当初期間固定型」の2つに分かれます。
当初期間固定型とは、3年固定・5年固定・10年固定など、
地方銀行が主力として扱っている住宅ローン商品ですね。

✔ 変動金利型住宅ローン
変動金利型は、金利が低く設定されている反面、
市場金利の動きに応じて金利が上下します。
そのため、金利が上昇すれば、返済額も連動して
増えていくことになります。
ただし、変動型には金利が上がっても
5年間は返済額が変わらない仕組みがあり、
さらに5年後に返済額が増える場合でも、
上昇幅は最大25％までに抑えられています。

では、具体的にシミュレーションしてみましょう。
借入金額3,000万円、金利1％、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、
という条件で計算してみます。
この場合、毎月の返済額は84,765円です。
この金利のまま2年間返済を続けたとすると、
2年後の利息は、28,553,730円（残高）×1％÷12か月＝23,794円となります。
つまり、金利が上がらなければ、25回目の返済では
84,765円から23,794円を差し引いた
60,891円が元金返済に充てられます。

では、もし金利が上がってしまったらどうなるでしょうか？
極端な例ですが、2年後に金利が3％になった場合、
利息は、28,553,730円×3％÷12か月＝71,384円となります。
返済額は84,765円のままですから、元金に回せるのは、
84,765円−71,384円＝13,381円しかありません。
つまり、返済しているにもかかわらず、
金利上昇によって元金がほとんど減らない、
という状況になってしまうのです。
さらに、金利が4％に上がった場合は、
28,553,730円×4％÷12か月＝95,179円となり、
利息が返済額を上回ってしまいます。
そうなると、元金は減らないどころか、
84,765円−95,179円＝10,414円分の
未払い利息が毎月積み重なっていくことになります。
現状では、住宅ローン金利が短期間で2〜3％も上昇する可能性は
高くないと考えられています。
しかし、過去を振り返ると、1年で2％、
2年で3％上昇したケースもあり、
可能性がゼロとは言い切れません。
だからこそ、メリットだけでなく
デメリットもしっかり理解した上で、
住宅ローンを選んでいただきたいのです。