2024年1月 7日 - 2024年1月13日

家づくりの資金計画では、
土地取得費＋建築費＋外構費＋別途経費＝自己資金＋借入金、
この計算式の左右のバランスを整えていくわけですが、
左から計算を進めていくのと右から計算を進めていくのでは、
家づくりの進め方や建てた後の暮らしに違いが生じます。

結論から申し上げると、
左から計算を進めていけば
土地にせよ家にせよ理想に近い状況を実現しやすい反面
資金面に皺寄せが来やすいのに対し、
右から計算を進めていけば
資金面を優先することになるため、
土地にせよ家にせよ
厳しい現実を目の当たりにしやすくなるというわけですね。

もちろんこれは自己資金や所得、
土地のあるなしによって異なるため、
一概には言えないのですが、
ほとんど自己資金を入れない状態で
土地から買って家を建てる方には
「家づくりで最も大事なことだ」
と言っても過言ではないと思うので、
どうぞ最後までお付き合いいただければと思います。

では、分かりやすく
リアルに具体的な数字を挙げながら
その違いを説明していきますね。

✔️左から計算を進めていった場合

例えば、住みたいエリアの
土地相場が1000万円だとして、
建てたい家の大きさが40坪ぐらいだとしたら
家の総額は3000万円ぐらいになるのですが、
これに外構費用として200万円、
地盤改良費として100万円、
それ以外に必要な経費として200万円、
が別途でかかるとしたら
家づくりの総予算は4500万円となります。

そして出せる自己資金が300万円だとしたら
4200万円を銀行から借りることになるのですが、
これをボーナス払いなしで借りる場合、
0.7%の固定金利選択型の場合なら
毎月の返済額が112,778円で、
1.4%の固定金利型の場合なら
毎月の返済額が126,550円となります。

つまり、これから35年という長期間
どんなことがあってもこの金額を
銀行に返し続けないといけないというわけなのですが、
果たしてこれは現実的な話なのでしょうか。

仮に夫の収入が400万円だとしたら
手取りの半分がローン返済で飛んでいくことになるし、
500万円あったとしても
手取りの40％以上がローン返済で飛んでいくことになるし、
600万円もあったとしても
手取りの33％ぐらいがローン返済で飛んでいくことに
なりますからね。

問答無用で奥さんは
働き続けないといけないですよね。

おそらく今後は、
所得が上がるどころか下がる可能性の方が高いし、
倒産やクビになるリスクもゼロではないし、
それ以外にも健康的リスクもあれば、
親の介護問題なども可能性としては
全くないわけではありませんからね。

そんなわけで個人的には
左から進めていくやり方ではなく、
資金面を大切にする右から進めていくやり方を
オススメしているというわけです。

✔️右から進めていった場合

右から進めていった場合、
先程お伝えした300万円の自己資金に
無理のない返済額から
逆算した借入金を合わせた額で、
家づくりの計画を立てていきます。

仮に毎月の返済額を
8.5万円までに抑えたくて、
かつ固定金利にしたいのであれば、
借入額は2900万円が上限となるので、
合計3200万円で土地・家・外構の
予算振り分けを行なっていくという感じですね。

となれば、
別途経費と地盤改良を合わせた
300万円は同じようにかかるので、
残りの2900万円で
予算の振り分けを行うのですが、
この場合弊社であれば、
外構工事は「土地の坪数×1万円」で計算するので
土地面積を50坪にするなら50万円にし、
残りの2850万円でどんな家を建て、どこで土地を買うか
を相談していくという流れをとっています。

具体的には、仮に家の予算を2300万円にするなら、
土地予算が550万円となりますが、
この場合2300万円という予算をなるだけ超えないように
間取りのヒアリングをさせていただくし、
550万円という予算の中でまずは土地を探すようにしている
といった感じでしょうか。

もちろん、土地予算も建築予算も
ずいぶんと厳しいものになるので、
やりたいことを厳選していただくことになる可能性は
高くなってしまうかもれません。
いや、おそらくそうなるでしょう。

しかし、今後35年もの間ずっと
毎月の可処分所得が3〜4万円も違うとなれば、
かなり違ってくるのではないでしょうか。

オススメはその浮いた資金を
積立投資に回していただくことですが、
右から計算して家づくりを行いつつ
積立投資を35年間し続けた方と、
左から計算して家づくりを行い
積立投資をしなかった方とでは、
35年後には5000万円以上
保有資産に差が生じているかもしれません。

なので、この違いをご理解いただき、
暮らしの豊かさと経済的な豊かさのバランスが取れた
家づくりをしていただけたらと思います。

品質を落とすことなく
家のコストを圧縮する最良の方法が
面積を小さくすることですが、
とはいえ、家が小さくなれば
生活に何かと支障が出るんじゃないか
という不安が頭の中を襲ってくるため、
ただ単に聞いただけでは
どうしても拒否反応が出てしまうのが
ほとんどの方の本音だと思います。

ゆえ、今回はその誤解を解くべく
その具体的な手段について
お伝えしていきたいと思います。

いくつかの合わせ技によって
面積を縮めていくのですが、
なにも必ず全てを採用してくださいという話ではなく、
あくまでコストカットの手段を
知っておいてもらいたいだけなので、
その点を勘違いせず最後まで
お付き合いいただければ幸いです。

ちなみに巷では
35～40坪ぐらいの大きさが
一般的な面積だと言われていますが、
この考え方を知ると、
30坪以上の家になることは
ほぼゼロに等しくなるかと思います。

まずお伝えしたいことが、
面積をカットするにあたって
基本中の基本となる考え方です。

おそらく多くの方が
逆のイメージをお持ちであるため
意外だと感じられるかもしれませんが、
これは面積をカットするための
一丁目一番地みたいなものだと
思っていただいて支障ないかと思います。

✔️平屋にすること

なぜ平屋にすると面積がカット出来るのか？
これにはいくつかの理由があります。

１つ目が「階段」がなくなることです。
これは当たり前のことですが、
2階建ての家では階段が上下階合わせて2坪あるため、
まずはこれが必要なくなるというわけですね。

2つ目は「トイレ」が基本1つだけで良くなることです。
2階建てで部屋が全て2階にある場合は、
夜中にいちいち1階まで下りるのは面倒くさいため、
どうしても2階にも設置したくなりますからね。

3つ目が「廊下」をほぼゼロにしやすいことです。
これは平屋にしたら絶対になくなるのか
というと決してそうではなく、
もちろんなくなるような設計をしないといけないんですけどね。

ただ一つ言えるのは、
高断熱・高気密化している今の家は
冷暖房効果を最大化するためにも
極力廊下をゼロにした方が良いということです。

理由は、廊下はペアガラスの空気層と同じように、
廊下そのものが空気を遮断する
断熱材のような役割を果たしてしまうからですね。

4つ目が「たまにしか使わないような部屋」が
いらなくなることです。

理由は、2階建ての場合、
1階にはリビングとは別にもう1つ部屋がないと
子供が小さいうちは何かと不便だし、
老後のことを考えると
1階に部屋がないと困るような気がするのに対し、
平屋にすると、
寝室も子供部屋も収納も全てが1階にあるため、
そんな心配がなくなるからです。

親御さんが泊まりに来た時も、
まだ完全に使っていない子供部屋で寝てもらえばそれで済むし、
あるいは、たまにならリビングに布団を敷いて
寝てもらえばいいわけですしね。

以上の4点が平屋にすることによって
縮められる要素というわけですね。
もちろん、別段生活になんの支障もなく。

おそらくこれらを合わせると、
7坪前後は家を縮められるのではないでしょうか。

✔️適度な広さが一番

そして、次なる選択肢としては「部屋の広さ」です。
例えば、寝室。
あなたはここに一体何を置く予定でしょうか？
ダブルベッドを2台？
それともシングルベッドとダブルベッド？
それともベッドは置かずマットレス？

寝室の広さは、
そこに置く予定のものの大きさに依存することになります。
ゆえ、何を置くのかを明確にすれば
自ずと適切な広さが見えてくるんですよね。

今は昔のようにドレッサーやタンスを部屋に置かないし、
テレビも置かないでしょうし（置いても薄型なので場所を取りませんよね）
隣接して巨大なウォークインクローゼットがあるでしょうから、
そもそも部屋に何も置かないでしょうしね。
その上、ただ寝るだけの部屋ですしね。

そして、部屋の広さに関しては子供部屋も然りです。
スマホが普及したこともあってか、
今の子供たちは部屋に篭りっきりにならず
寝る寸前までリビングで過ごすことが多いし、
広くつくればつくるほど部屋に荷物が増えやすい原因となるし、
なにより子供たちは、そのうち家から出ていって
それっきり帰ってこない可能性が高いですからね。

そんなわけで、
部屋の広さも大手ハウスメーカーのモデルハウスのように
余白だらけの贅沢スペースにする必要なんて
一切ないというわけですね。
もちろん、資金的にゆとりがあるなら
縮めていただく必要もない場所でもあるんですけどね。

いかがでしたか？
仮に全てを受け入れていただき
面積を最大限カットしたとしても、
別段支障が起こりそうな感じは
なかったのではないでしょうか？

というわけで、
前回の記事も含めて、
家づくりの大切な知識として
持っておいてもらえたらと思います。

家が小さくなれば、
その分、土地も小さく出来ますしね。